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2010

中国高房价原因:主要是存款利息过低

摘自:谢国忠 曾瀞漪 著 《谢国忠的忠告》 湖南文艺出版社 2010年9月 出版   阅读提示:房价高就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的问题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。【阅读《谢国忠的忠告》连载】

房价高就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的问题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。

房地产问题的实质是社会财富分配的矛盾

近几年的“两会”期间,住房问题一直是中国老百姓最重要、最关心的话题。2010年政府工作报告指出:“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。建设保障性住房300万套。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。”

温家宝总理在政府工作报告中提出:“抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。”

专家对近几年的政府工作报告进行了统计,发现2004年和2005年,温总理在作政府工作报告时,“住房”一词只提及了一次,到2008年、2009年已提及二十多次。2006年、2007年、2008年都提到了房价,并分别用了“遏制”、“抑制”和“防止”房价过快上涨。2010年“住房”一词只提了十余次,但首次明确提出遏制房价过快上涨,“坚决遏制”的表态更能彰显政府决心。

另外一组数据,也说明了房价问题是民生问题的要害:从2004年房价开始抬升和2009年到达高点这两个时期的经济状况来看,2004年我国国内生产总值约13。6万亿,财政收入2。64万亿,城镇居民可支配收入在9422元;2009年我国国内生产总值在33。5万亿,财政收入6。85万亿,城镇居民可支配收入在17175元。这几年GDP平均增长在10%以上,国内经济总量翻了2。5倍,财政收入翻了2。6倍,城镇居民收入只增加了不到一倍。

中国房地产业近年来出现的种种异象和太多的争议,正源于我国收入分配制度领域的多重矛盾。

曾瀞漪:2010年“两会”期间,人大代表与政协委员在各个大小会议上都热烈谈论去年以来又不断上升的房价,批评高房价之声成为主流。你怎么看大家对房地产价格的讨论?

谢国忠:中国经济投入最重要的部分是房地产,因为房地产在家庭资产当中是最主要的。房价高就意味着如果你现在买房子,以后花钱会比较困难,因为你付出得太多。这牵涉到社会财富分配的问题,所以很敏感。房价高的主要原因就是存款利息过低。

中国经济这几年增长是很快的,前几年GDP的增加达到百分之十几,但是存款利息却非常低,短期的储蓄利息接近于零,所以大家把钱拿出去炒股炒房的意愿比较强烈。但是,由于中国人口老化是不可避免的,最终房子的需求是会下降的,所以从长远来说炒房子不会成功。问题在于这十年怎么办?如果还是那么多人炒,利息又那么低,会不会引起社会不稳定。

曾瀞漪:Andy看的是这十年的房价上涨。上涨的根本原因是有人借钱去炒房,大量借钱是因为利息太低。所以你觉得根本的解决之道,是要加息,还可以怎么做?

谢国忠:如果利息很低,会助长大家去炒房子,所以利息要抬上去。另外很重要的一个问题,就是地方财政。现在政府财政对房地产的依赖非常非常高,2008年新房销售超过4万多亿,新房销售收入的大部分都转到政府口袋里,可以看得出来政府对这个依赖有多大。

曾瀞漪:对地方财政收入是个很大的帮助。

谢国忠:以前好几次房地产调控都是不了了之,最主要的原因就是地方政府不支持。过去十年的财政改革,把很多开支都推向了地方政府,所以地方政府对钱的需求也是挺高的。如果不给条出路,不吃房地产它没别的好吃。

物业税加大炒房成本,相当于加息

曾瀞漪:我想大家最大的共识之一,就是未来要解决房价问题,要落实到地方政府的责任上来。但是从目前来看,它的责任只是说你在土地的供应、在一些税收上,可能相应要平衡一些,始终没有把物业税这个问题提出来。你觉得解决房价问题,除了刚才你讲的借钱炒房要用加息抑制之外,物业税能够解决中国目前高房价问题吗?

谢国忠:如果没有政策改革的话,由于地方政府支持房地产,目前压低房地产的价格可能性不是很大。中国大部分开支都是地方政府支出的,包括医疗和教育,如果它没有稳定的财政收入,这也会引起很大的问题。所以我觉得要有物业税,物业税可能是最好的选择。

物业税:又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求承租人或所有者每年缴纳一定税款,而且缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。目前世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,并以财产的持有为课税前提、以财产的价值为计税依据。

加物业税就像加息一样,因为你开征2%的物业税,就等于利息加了两个百分点,就是说你炒房的成本上升了。炒房的成本上升,兴趣就会下降。另外物业税很重要的一点,就是解决了财政收入问题。

看看高房价,就知道有没有泡沫

曾瀞漪:虽然说房价问题大家这么关注,但是还是有很多不同的意见。比如有人认为,房地产价格有泡沫是夸张的说法;有的经济学家认为,房地产确实是有泡沫;有些人是从西部看东部,有些人是从东部看西部;从大城市看房价,从小城市看房价,结果都不一样。到底我们该怎么看房价问题,是真的有泡沫,还是大家看问题的角度不一样?

谢国忠:美国出现房地产泡沫的时候,格林斯潘说美国不可能出现全国性的房地产泡沫,他认为,国家那么大,纽约的价格很高,加州的价格很高,但是堪萨斯的价格很低。他的错误就是没看到房地产存量的价值主要是在高房价的地方。

中国现在房地产存量的价值,主要就是在珠三角、长三角和北京这三个地方。所以如果这里的房价过高,就可以说有泡沫。比如说房租回报率如果是2%到3%,房价跟收入的比例是20%以上,不产生泡沫的可能性是非常小的,历史从来没有这样高的价格不是泡沫的。所以这三个地方有泡沫,就代表是全国性的泡沫了。你说乌鲁木齐的价格有多高,根本没有任何意义。

但是中国的泡沫跟其他国家不一样,在美国,泡沫形成是支持美国家庭消费的,他利用房地产升值去借钱消费了。中国泡沫的存在是为了给国家提供财政收入。房价高,大家去借钱买房,把这个钱交给地方政府,变成了财政收入。所以,中国的泡沫有两个不同,一个是它的可持续性,第二个是后果非常严重。

在可持续性方面,每次房价下来的时候,地方政府可以通过政府手段,把大家的信心抬起来,比如说信贷政策又开放了,谁借钱都可以了,利息再降一点,等等。它有这个政策,能够把大家都吸引回来,只要银行能贷给你钱,这个需求就一直存在,所以它能维持相当长的时间。

第二个是泡沫爆了以后,它又有严重的后果。这跟美国不一样。美国的泡沫是他当时借了钱以后,真的以为自己有钱了,借了钱就去花。房价掉下来之后,等于他产生了漏洞,花了不该花的钱,所以有一段时间会比较痛苦。中国的问题是从效益上来看,地方政府拿了地产的钱之后,花的效益好不好。效益好的话,对经济打击会小一点。如果现在从地产上拿了那么多钱,都是搞形象工程,以后的问题会比较大。

高税收、高房价让中产阶层不堪重负

谢国忠:在财富分配上的问题,不是说你一个人多努力,你就有多成功。它是按你什么时候进去、什么时候出来,形成了类似赌场这样一个财富分配模式,所以是有风险的。中国目前最大的问题,是中产阶层的压力比较大。整个国家的负担,落在谁的手里?就是落在中产阶层的手里。落在他们手里主要是通过什么形式?一个是高税收,一个是高房价。在中产阶层刚刚起来的情况下,这样去打击,对长远来说是有坏处的。

曾瀞漪:我们谈到房价问题,大家也许会思考另外一个问题:户籍改革。目前中国实行的户籍改革,有人说它可能会推进城镇化和城市化,也可能会推高房价,或者是说加大房地产的刚性需求。我们到底该怎么看户籍改革在中国经济社会发展中的作用?

谢国忠:房价跟城镇化没有什么关系。如果你说城镇化引起房价上升,有多少民工买了房子?几乎没有。你看买房子的都是原来城市里的人,或者是有灰色收入的人和一些暴发户。这跟中国的城市化没什么关系。

现在说户口不公平,主要是说社会待遇不一样。比如你到一个城市里面去,没有户口,就没有退休金,在医院、学校的待遇就不一样,这是核心问题。除此之外,现在户口的作用非常有限,在上海、北京,有很多人多年来一直住在城市里却没有户口,问题在于你把户口取消了之后,难道意味着所有的人都能上同样的学校,去同样的医院,拿同样的退休金吗?那是不可能的。所有的支出都是地方政府拿出来的,上海、北京福利比较好,医院和学校也都比较好,如果所有的人都能进去,地方政府肯定是没有这个钱的。

在体制没有改变的情况下,不能匆匆忙忙地认为户口制度一取消就什么都变了。这个改革带给一般老百姓什么预期?如果给他的预期是可以搬到北京上海去,可以上那里的学校,住那里的医院,拿那里的退休金,那是完全不可能的事,会引起整个社会的失望。这些失望引起的社会纠纷会更大,所以这个改革要总体考虑。

曾瀞漪:中国应该怎么样启动户籍改革?

谢国忠:现在中国户籍制度要彻底改革几乎是不可能的。因为户籍政策是地方政府承担的,户口主要跟福利有关,不然的话,哪里都可以住,你只要有工作,有钱,没有人管你。主要的问题是地方政府要承担福利问题,福利比较高的地方,如果没有户籍来限制,它不可能维持现在的福利水平,因为大量的人都会拥过来。所以体制的改革,需要我们整个国家的财政政策发生变化。美国的社会福利主要由联邦政府承担,包括社保、医疗、失业救济金,都是跟着人走的,不是地方政府承担。没有这个改革,户口制度要完全取消,即使名义上取消了户口制度,这种福利也不会改变,因为地方政府只能让现有的人享受这样的福利。

曾瀞漪:国家财政现在负担不了。一旦户籍制度改革,地方政府可能没有这个负担的能力?

谢国忠:对。中国地方之间的差别太大了,美国的差别没那么大。北京、上海跟发达国家水平差不多,大部分地区还是发展中国家的水平,所以要完全取消几乎是不可能的。

中国房价很难长期大幅度上升

曾瀞漪:你怎么看中国房地产市场长期发展的情况?

谢国忠:第一点,房地产供不应求这个概念,我觉得是错误的。因为地方政府想要搞GDP,这是它的政绩。造房子搞GDP最容易,造房子不要技术,建筑行业中国也是过剩,所以造房子造得很快。我觉得长期来说,供不应求的可能性不是很大。为什么房子跟鞋子有区别?因为它的价格也是供求关系决定的。所以从中国建造速度来看,房地产价格长期大幅度上升,可能性不是很大。

一直要等到中国经济发展成形了,造房子不容易了,像英国现在造房子就不容易,大家抗议,这地方造房子这么难看,不让造,因为有这个规定那个规定,这时候房价会上升比较快。中国还没到这个时代。

总的来说,中国的房地产价格关键是看出口。如果出口还可以,可能还撑得住。但是现在出口面临几个问题,一个是出口商回报率不是太高。我们看到在香港上市的一些出口公司,它的业绩不好,成本上去,价格上却上不去,如果盈利不好,生产不可能大幅度上升。第二点,我们看到美国消费有可能会慢一点。美国消费是靠借钱的,房地产价格一上升,它就靠借钱来消费。

曾瀞漪:全世界借钱给他们消费。

谢国忠:对,最近我们看到借钱的速度在放慢。总的来说,如果是自己要住房子,还要看自己出不出得起这个钱,自己作决定。但是如果你要去炒,这个不鼓励。

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谢国忠 谢国忠

独立经济学家。1987年获麻省理工学院土木工程学硕士学位,1990年获麻省理工学院经济学博士学位。谢国忠曾任摩根士丹利董事总经理及亚太区首席经济分析师。此前,他在世界银行任经济分析员,负责处理世行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。现任玫瑰石顾问公司董事、财新≪新世纪≫特约经济学家。

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