香港未能从1998年的房地产市场危机和经济衰退中吸取教训。恰恰相反，这座城市一直在致力于重新制造泡沫。经过十年之久的供给压缩之后，借着美联储零利息率的东风，泡沫终于再次出现。

整个香港经济都受累于此。1997到2011年间，香港名义人均国民生产总值年增2%，平均薪资年增2%。在同一时期，生活成本却大幅攀升—油价涨到原来的五倍，食品价格翻了一番，大陆用工成本上升至原来的三倍。不难明白，为什么香港人缺少幸福感。更具破坏性的，是香港经济对房地产和金融行业的过度依赖。

尽管香港被看作是一个高收入经济体，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香港人，都只能挤在一间房子里居住。香港现有土地，有超过2/3没有开发。而填海造田这种新加坡获取土地的主要渠道，在香港同样有潜力。尽管通常人们会把香港的高房价归因于土地稀缺，这种见解却并不符合事实。香港精英阶层诱使人们得出这样的结论，只是为了隐瞒真相。

尽管香港经济政策存在重大失误，却不至于陷入崩溃，这是因为它可以从大陆汲取营养。大陆经济的繁荣也给香港创造了全新的产业—帮助大陆权贵阶层在海外进行权钱交易。这轮香港房地产市场繁荣就跟这类势力有关。而这个产业同样难以持久。这类交易在伦敦和纽约同样存在。不过，即便他们的精英阶层也一味钻营，那些城市还有很多其他的产业，足以让当地人过上较为体面地生活。

1998年危机之后，港府采取措施，为土地拍卖制定了最低限价。由于政府是土地的唯一供应者，这样的做法就决定了：经济必然围绕着政府确定的底价来运转。那些面向全球市场竞争的行业就难以在这样的环境下存活，所以纷纷转场至其他城市。香港经济体系中的胜利者和失败者，博弈结果取决于何时购买房产。这个博弈过程只进行收入分配，而并不会增加经济总量。

除非香港经济不再把房地产当作战略核心，否则就难以确保美好的未来。房地产本身并不能创造价值。它的价值来源于房产使用者的竞争力。香港必须按照它自身的发展需求控制土地供给，而不是以维持房价为出发点。作为一个城市，应首先设定好人口目标和住房条件目标，例如每人不少于200平方英尺(约合18.58平方米)，然后由此设定土地供应计划。只要美联储提高利率，当前的地产泡沫还会像从前一样破灭。到时候，政府应该拒绝通过控制供给支持房价的做法，而是要把这看作一次进行经济重组的机会。

要控制房地产市场崩盘可能造成的损失，政府应该加强对银行系统的风险管理。香港在房贷方面资本账目要求比较不合常规，银行发放房贷的资本要求只占借款金额的8%。也就是说，香港银行发放住房贷款时的资本需求接近于零，所以香港的抵押贷款利率才会这么低。

香港的银行系统，是房地产行业走向的放大器。这对开发商来讲也许是好消息，但是对整体经济发展却有害无益。如果把房贷资本要求提高到50%，与中国大陆地区保持一致，就可以起到显著增强本地经济实力的效果，这才是香港政府的当务之急。