为什么是泡沫？

国务院已出台了两套信贷政策措施以限制炒房。第三套房的贷款被叫停，首付也从40%升至50%，同时取消了对第二套房的贷款优惠。这些措施已导致市场情绪发生了重大变化。但是，除非利率迅速并且大幅上升，否则，这些措施造成的心理影响可能很快就被消磨殆尽，房地产泡沫或将再度膨胀。

房地产泡沫产生的根源在于实际利率为负。中国的存款利率极低，活期存款利率仅为0.36%，1年期存款利率也只有2.25%。随着劳动力市场趋紧以及土地价格暴涨，通货膨胀情况逐步恶化——尽管消费者物价指数(CPI)的统计数字还显示着“温和通胀”。GDP平减指数这一被广泛使用的衡量通货膨胀的指标也相当高。

在2004年到2008年间，中国G......

政府最新的打压炒楼措施，本质上还是技术性的；应尽快将利率一次提高2个百分点；应将银行核心资本充足率要求由5％提至8％

最近的统计数字，虽然还远远难言准确，已经毫不含糊地表明中国经济过热且存在投机泡沫：GDP增速达到两位数；官方发布的房地产价格以两位数的速度增长（若按房地产行业自己的数据，增速或超过50％）；地产投资上升了三分之一；通胀也可能很快迈上两位数，尽管在官方的统计数字里，通胀依然很低。

要避免出现大的危机，果断的政策行动已经非出不可。事实上，某些危机可能已经无可避免。如果在政策上再有拖延，一旦危机发生，后果只能更加不堪。

房地产泡沫已急剧扩大。两会一结束，炒楼之风即时加剧。在......

4月18日《财经点对点》节目

曾瀞漪：我想政府不管是从中央或者是到地方，对房地产这个支柱产业的依赖，实际上还有另外一个担忧，现在不敢大刀阔斧的加息，来让房价大幅度的停止上涨或者是相对来说下滑的话。它有一个很重要的考量，就是不知道全世界的经济是不是今年下半年会出现什么下滑的情况，所谓前景不确定性等等。

所以你分析一下，到底现在全球经济除了中国之外，像是美国和欧洲，我们先谈谈美国，是不是还是有下滑的风险？

谢国忠：美国最近这个季度经济不错，因为消费有所上升，就是储蓄率下降，美国出现了一个收入没有什么明显的上升，但是消费在上升，我觉得这并不是一个趋势，主要是一个反弹。因为美国人觉得好像......

4月18日《财经点对点》节目

曾瀞漪：这么多年，如果很多年以后才能够慢慢看到这个问题的解决，如果真能解决的话，这个问题对中国的影响到底会是有多大呢？

谢国忠：我觉得对中国的影响是间接的，因为它引起了欧元的下降，欧元的下降可能就使美金高，美金高人民币相对比较高了，但是我觉得这个直接的影响并不是那么大，但是有一天如果真的宣布破产了，影响会比较大。因为对其他的国家，比如说对西班牙、对葡萄牙这样的国家会有连锁反应。欧洲这个问题从长远来说对中国来说，欧洲的需求长远是不会好的，因为希腊面对的债务问题其他国家都有，不光是一些南方的国家，历史上来说这些名声不太好的国家，喜欢借钱不还钱的那些国家，看看......

4月14日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

贷款首付款仅仅是调高了10%并不会起到抑制房地产泡沫的作用，另外的两项调控政策也是目前部分银行已经在实施的政策。

2009年以来，全国房价大幅上涨。尽管“两会”之后，接连出台比较严厉的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头丝毫未减。北京楼市正在上演疯狂一幕，短短3个月，北四环房价达四万，通州房价已经直奔3万。

此外国家统计局日前发布的数据也显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，......

凤凰卫视4月14日《金石财经》节目播出“谢国忠：大部分民众认为楼市只会涨不会跌”，以下为文字实录：

曾瀞漪：我们看到今天统计局并没有公布3月份70个大中城市房地产价格的环比数据，其实在上个月是有公布的。我们就来看一下，民间是怎么看环比数据的。

有数字说3月份北京豪宅销售额环比翻了一番，这是北京的亚豪统计机构显示，3月份像是每平方米豪宅单价三万五，又或者是一套六百万的豪宅销售明显升温。有内地的房地产人士说，以往的五、六月份是别墅销售旺季，今年是明显提前。四月份打算开盘的别墅项目报价，同比涨幅接近60%，环比涨幅超过了10%。

有业内人士说，楼市越来越像股市，专家们都不敢预测，房价到底未来会涨......

本文来源于《新世纪》周刊 2010年第15期

中国过度的经济刺激政策要尽早退出。正确的做法应该是先提高利率。有必要的话，再提汇率谢国忠中国过度的经济刺激政策需要尽早退出。否则，在可见的将来，通胀率可能达到两位数。正确的做法应该是先提高利率。有必要的话，再提汇率。若不断小幅提高汇率，则会加剧房地产泡沫和通胀压力，有可能在未来两年内导致严重的经济危机。

人民币小幅升值并不能解决中国目前的两大问题：国内的通胀压力和来自美国的政治施压。小幅升值会进一步吸引“热钱”，加剧通胀压力。进口在中国消费中所占比重极小，人民币小幅升值不会对CPI产生多大影响。美国的利益集团呼吁人民币升值三分之一或更多，小幅升值......

中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。

未来十年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长引擎一直是出口和外资。未来十年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。

目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价......

  4月9日，博鳌亚洲论坛2010年年会

未来十年将充满挑战，由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长引擎一直是出口和外资。未来十年，中国不再是低成本的生产者，不太可能继续扩大其全球市场份额。同时，外需也不会像过去那样快速增长。即使经济政策得当，经济增速也只会是过去的2/3。 

中国过去十年成功的三要素是低起点、运气和改革，但现在，其中的两个已经不复存在。现在中国需要提高效率来促增长，但是目前的形势然后似乎向相反方向发展：成本鞥家和需求低迷时制造业利润减少，资本投入放缓，体现在进口设备的速度放慢。

另外，中国出口复苏是从一个低基础开始，复苏将持续到2010年末，而低基础复苏与会恢复过去的势......

有时，隐忍不发比针锋相对更需要勇气。中美之间的对峙来得比我预想的更快。在我看来，中国最好的回应，就是将此案提交世贸组织裁决。尽管这样解决起来会相当费时，而且对当前的局势也并无助益，但这仍是中国所能采取的最佳对策。­  

中国是全球化最大的受益者，因此必须尽一切可能保卫全球贸易体系。虽然予以反击更具诱惑，但打响贸易战对中国是最不利的情形。况且，在出口疲软的这段时期，中国还有其他的部门支持经济。­

下下策就是以贸易战来转移人们对中国内部问题的注意。如今，中国所面临的最大挑战并不是经济增长能有多快，而是如何分享经济成长的成果。首先，高房价相当于对中产阶级征收了不公平的赋税，在多数情况下，它......

中国的地产市场就是一个巨大的泡沫，普通的中国大陆居民至少要花掉他们20年总收入才能买一套房子。这泡沫可能还要继续，因为中国的银行系统流动性非常充足。这部分归功于国际热钱的流入，部分源于政府有足够的政策杠杆将资金引入市场。高房价政策事实上是对中产阶级征收的一项重税，这会限制中产阶级的成长。

中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40%，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60%，银行可以自行调高利率。 果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？

这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。

如果没有实实在在的改革，中央的调控政策对楼市泡沫不会有大的影响。

中央又出台了一轮加强对房地产行业监管的调控措施。这次，政府大幅收紧了住房按揭贷款政策。首套住房贷款的利率优惠幅度降低，二套房贷利率优惠被取消，并且最低首付比例提高到了40%。第三套房贷的利率由放贷银行决定，而首付比例被提高到了60%。

意料之中的结果，是一手房和二手房成交量同时大幅下滑。但是市场上并没有出现恐慌情绪。为什么呢？他们不是应该因为政府重拳出击而惊恐万状吗？

这情形我们似乎很早以前就看到过，以前中央也颁布过好几次遏制房价过快上涨的政策，但是一旦这些举措开始奏效，政府就会放松要求。市场信心的底线是：地方政府税......

利息过低容易助长炒房热，而物业税的出现或是最好的选择。

利息过低容易助长大家炒房，因此利息必须要提高。此外，政府财政绝大部分来自房地产市场，2009年新房销售逾4万亿元，而绝大部分款项都转入政府口袋，可见政府对房地产的依赖有多大。

如果没有改革，特别是让地方政府来支持房地产，想压房地产的价格可能性不大。而国内包括医疗、教育等的开支均由地方政府支出，若政府没有稳定的财政收入，容易出现问题，所以物业税可能是最好的选择。

加物业税相当于加息，如果是2%的物业税，就等于利息加了2%，这就意味着炒房的成本上升。成本上升，炒房的兴趣自然就会下降。另外，物业税也可解决政府财政问题。

2009年，日本名义GDP下滑了6%，至5.85万亿美元，实际GDP也比上年下滑了5%。相比之下，同期美国名义GDP下滑了1.3%，至14.2万亿美元，实际GDP则下降了2.4%。但是，如果到日本和美国旅游，你或许会觉得，美国的处境比日本更糟糕。较之于美国人的抱怨连连，日本人反倒安之若素。人们面对逆境的态度如此不同，或可归因于文化差异。但不管怎么说，日本现在真是一团糟，其名义GDP已低于1992年的水平—当时日本土地价格刚开始跳水。

日本的先例令人不寒而栗，因为它的问题也正是未来我们所有人的问题。大家都知道“变老”意味着什么，因为我们都见过老人。历史上，诸多帝国从衰老、枯萎，直至消亡，这样的先例比比皆是。

对现代经济来说，......

国家的经济增长还是可以的，但是问题也越来越多。主要是投资极度不平衡，地方政府70%的GDP是投资带动的，另外房地产涨幅过大已经是不争的事实。另外，汇率也非常不稳定，这些都是国家经济发展的问题。 　　如果这些问题处理不好，通货膨胀就会走向更高的方向，国家经济面临急刹车危险就更大，就像1993年到1994年那时候一样。

这两年4万亿的投入表明政府在短线上的考虑更多，而对于经济结构调整等中长期的经济政策一直没有决心去做。现在的政策只能说是一种应急的政策，国家没有决心去放下经济的高速增长，以放慢经济增速的代价去调整结构，而总是采取一种维持性的态度去做经济规划，这是比较遗憾的事情。

房地产销售已经出现负增长......

3月14日《财经点对点》

曾瀞漪：他现在好像这个星期希望说，我不希望你提供给我钱，我希望你们给支持之后在市场上，大家能够对我的债券有信心，以正常的利率借我钱就可以了，是这样一个态度。但是大家就要看为什么对希腊没有信心，因为它政府本身的开支，公务员的福利等等，另一部分，它到底未来还有什么样的经济增长点？

谢国忠：希腊几个大的行业，大家会想到，一个是航运。航运，希腊有传统，它的船，航运公司，他们拥有很多。其实这个生意，并不是创造价值，它是交易性的生意，它的航运公司老板，他们赚钱从来是船在高价卖出去，在低价的时候买进，其实是一个交易的生意，船也不是在希腊造的，船运公司真的运货，也不是希腊公......

3月14日《财经点对点》

曾瀞漪：这一次的两会当中，我想大家最大的共识之一，就是未来解决房价问题，是要落实到地方政府的责任上来的。但是从目前看起来它的责任，只是说你在土地的供应，你在一些优惠，在税收上来说，可能相应要平衡一些。但始终是没有把物业税这个问题提出来，你觉得解决房价问题，除了刚才你讲的借钱要炒房所以要加息之外，物业税能够解决中国目前高房价问题？

谢国忠：加物业税就像加息一样，因为你是2%的物业税，就等于利息加了2个百分点一样，就是说你炒的成本上升了。你炒的成本上升，炒的兴趣就会下降，另外物业税其实很重要，就是解决了财政问题了。

曾瀞漪：对地方财政收入是个很大的帮助。

3月14日《财经点对点》

曾瀞漪：Andy看的是这十年房价上涨，如果从这几年看起来，最根本的原因是因为有人借钱去炒房。借钱是因为利息太低的关系，所以你觉得根本的解决之道，是要加息要怎么做？

谢国忠：如果你保持利息很低，是助长大家去炒房子的，所以利息是要抬上去的。另外很重要的一个问题，就是财政的问题，现在政府的财政依赖房地产是非常非常高的，这个数字是比较难统计的。去年房地产新房销售超过4万多亿，新房销售钱大部分都转到政府口袋里的，所以由这个可以看得出来政府对这个依赖有多大。

如果没有改革的话，特别是地方政府来支持房地产，压房地产的价格可能性不是很大。所以我觉得要有物业税，中国大部分开支......

3月14日《财经点对点》

曾瀞漪：你有没有看到希腊的债务危机，他们的总理在到这些国家去的时候，我们很惊讶的他居然没有要求，你们提供我们资金支援，或者是援助，他只是说，好像感觉只是政治支持。为什么他们不提出资金的援助要求，希腊的债务规模到底多大？

谢国忠：现在总的债务，是3千亿欧元。但因为他做了衍生产品的交易，市场也有认为，他还没有完全说清楚，原来欧盟让他们把衍生产品当中隐藏的债务到底有多少，现在我们也没有看清楚。但至少我们知道是有3千亿欧元这样总的债务，相当于他们GDP120%。

问题在于，不光是它的债务负债率很高，另外它继续要增加它的债务，而且看不出它有偿还债务的能力。因为有这些考虑，......